نکات مهم حقوقی که در همه قراردادها باید رعایت شود
اولین و مهمترین شرط ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی امن بین دو طرف «تنظیم قرارداد» می باشد. برای تنظیم یک قرارداد نیز نکات حقوقی زیادی وجود دارد که باید رعایت شود. نکات حقوقی، اساسی‌ترین موضوع در تنظیم و انعقاد هر نوع قرارداد، پیمان، توافق، معاهده، عقد، کنترات، مقاطعه، عهدنامه، معامله و … است. این نکات حقوقی شامل نکات ماهوی فنی و همین طور شامل نکات عمومی و شکلی میشود.
با ملاحظه‌ی این نکات، اهمیت تنظیم قرارداد یا اصلاح و تعدیل آن توسط «وکیل تنظیم قراردادها» مشخص خواهد شد. انواع قراردادهای ملکی، ساختمانی، مشارکت در ساخت، پیش‌فروش، پیش‌خرید، قراردادهای مربوط به شرکت‌ها سهام، قراردادهای تجاری و سایر انواع قراردادها پیچیدگی‌هایی دارند که رعایت و تمهید این نکات در آنها واجب و ضروری می باشد.
نکات فنی و ماهوی در تنظیم قراردادها نکاتی هستند که بیشتر مربوط به وکیلِ تنظیم‌کننده‌ی قرارداد میشود. نکات عمومی و شکلی در قراردادها نکاتی هستند که اصولا باید در زمان قبل از امضای قرارداد رعایت شوند و علاوه بر وکیلِ قرارداد، مردم عادی نیز باید از آنها مطلع باشند.
نکات حقوقی فنی و ماهوی
نکات حقوقیِ فنی و ماهوی به معنای نکاتی است که ناظر به عنوانِ و ارکان متن و الفاظ و قوانین حاکم بر قرارداد و عرف‌ها و امور بنایی قرارداد و بار اثبات و ادله‌ی اثبات قرارداد است که باید در تنظیم قرارداد رعایت شوند.
عنوان قرارداد
منظور عنوانی از عقود است که طرفین بر قرارداد خود می گذارند همچون بیع، اجاره، جعاله، وکالت. عنوان قرارداد مهم است و می‌تواند یکی از ملاک‌های اصلی در تفسیر و آثار قرارداد باشد، بنابراین باید کاملا منطبق بر ماهیت رابطه‌ی حقوقی بین طرفین باشد. گاهی اوقات عنوان قرارداد قابل تشخیص است همچون بیع و اجاره ولی همیشه گذاشتن عنوان قراردادی بر یک رابطه‌ی حقوقی، کار ساده ای نیست و باید حقوقدان و وکیل دادگستری متخصص قراردادها این عنوان را تشخیص و تطبیق دهد. مثل تشخیص وکالت با جعاله و دلالی با حق‌العمل‌کاری. بنابراین وکیل تنظیم‌کننده‌ی قرارداد باید عنوان و قالب حقوقی رابطه‌ی کاری طرفین را تعیین کند. البته همیشه هم تعیین صریح عنوان عقد به مصلحت نیست و گاهی عمدا باید عنوان قرارداد مبهم و کلی باشد!! مثلاً تحت عنوان توافق نامه و صورتجلسه و قرارداد.
ارکان متن قرارداد
طرفین قرارداد، موضوع قرارداد، مبلغ قرارداد، و شروط ضمن عقد، چهار رکن نوشتاری در تمام قراردادها می باشد. در قراردادهایی که ذکر مدت در آن شرطِ صحتِ قرارداد است مثل اجاره، مدت قرارداد هم جزء ارکان نوشتاری قرارداد به حساب میآید. از میان این ارکان نوشتاری، رکن طرفین و موضوع و مبلغ قرارداد، رکن اساسی و واجب نوشتاری قرارداد است. اما شروط ضمن عقد، رکن مورد تاکید و کاربردی است. مواردی مثل زمان تحویل باید ذیل ماده‌ی شروط ضمن عقد قرار بگیرد ولی در قراردادهای غیر حرفه‌ای یک ماده‌ی مستقل به آن اختصاص می‌دهند و نظم نوشتاری قرارداد به هم می‌ریزد.
در قراردادها باید هر کدام از رکن های متن قرارداد به خوبی تنظیم و نوشته شود.
در قسمت طرفین قرارداد باید مشخصات کامل و شناسنامه‌ای و آدرس و شماره تلفن و اقامتگاه طرفین قرارداد ذکر شود. علاوه بر این باید مشخص شود امضاکننده‌ی قرارداد نماینده است یا اصیل. این موضوع مخصوصا در قرارداد با شرکت‌ها اشکالاتی را به وجود آورده است.
قسمت موضوع قرارداد و مبلغ قرارداد باید واضح و کامل، معلوم و معیّن گردد. اگر این امر رعایت نشود، می‌تواند به باطل شدن قرارداد بینجامد.
قسمت شروط ضمن عقد بهترین قسمت برای مانور دادن‌ها و توافقات تکمیلی و پوشاندن تمام روزنههای اختلاف‌برانگیز است. کلیه‌ی موارد مربوط به خسارت‌ها و مسئولیت‌ها و میزان آنها (بالمناصفه، تضامنی، نسبی) خیارات و فسخ، زمان‌ها و مواعد، ضمانت اجراها و … باید در قسمت شروط ضمن عقد پیش‌بینی بشود.
در نظر داشته باشید هر تعهدی در قرارداد باید دارای ضمانت اجراء باشد و این ضمانت اجرا هم نباید به طور کلی تعیین شود چرا که ضمانت اجرای یک تعهد قابل تسری به تعهد دیگر نیست. در شروط ضمن عقد باید همه‌ی فرضیه ها و حالت‌ها پیش‌بینی شود. مثلاً ننویسیم «در هر زمان که قرارداد فسخ شد» بلکه باید بنویسیم «در هر زمان که قرارداد فسخ یا منحل شد» چون ممکن است قرارداد فسخ نشود ولی منفسخ یا باطل و یا اقاله شود که همه‌ی این موارد نیز مشمول واژه‌ی انحلال میشود.
شروط ضمن عقد قرارداد
در قسمت شروط ضمن عقد می‌توان در خصوص ثمن و عوض قرارداد هم نکات مهمی را مطرح کرد. مثلا می‌توان شرط کرد که صدور و تسلیم چک یا سفته متعلق به خریدار بابت ثمن قرارداد یا امضای پشت چک و سفته‌ی اشخاص دیگر به عنوان ظهرنویس، به معنای تبدیل تعهد و رافع و سالب تعهد هر یک از خریداران به پرداخت ثمن بر اساس خود قرارداد نیست. یعنی فروشنده می‌تواند بدون توجه به چک‌ها و سفته‌ها، بر اساس خود قرارداد به هر یک از خریداران مراجعه نماید و با وصول نقدی ثمن، چک‌ها و سفته‌ها را به صادرکننده‌ی آن مسترد نماید. مراقب باشید قرارداد را به نحوی ننویسید که چک یا سفته، بدل تعهد به پرداخت ثمن تلقی بشود.
یکی از شرط‌های مهم در مورد اقساط ثمن می‌تواند این شرط باشد که در صورتی که هر یک از چک‌های ثمن توسط فروشنده یا توسط اشخاص ثالث منتقل‌الیه برگشت بخورد یا هر یک از اقساط ثمن (که ممکن است در قالب چک نباشد) در موعد مقرر به صورت نقدا پرداخت نشود، فروشنده حق فسخ قرارداد را تا شش ماه دارد. همین شرط در مورد عدم تسلیم و تحویل چک ثمن هم می‌تواند قید شود. (پس دقت بفرمایید ظهرنویسی و خرج کردن چک، ساقط‌کننده‌ی حق فسخ فروشنده نیست به همین خاطر عبارت «یا توسط اشخاص ثالث منتقل‌الیه برگشت بخورد» را هم باید به همراه کلمه‌ی فروشنده ذکر کنیم!!)
اگر چک به عنوان ضمانت حسن انجام کار داده‌اید (چک تضمین) یا در یک قرارداد شرط فسخ کردید و تا مدتی نمی‌خواهید طرف معامله چک ثمن را خرج و به اشخاص ثالث منتقل کند، به خط زدن قید حواله‌کرد اکتفا نکنید بلکه هم در قرارداد و هم روی خود چک باید بنویسید: غیر قابل انتقال به اشخاص ثالث.
علاوه بر اینکه هر یک از ارکان قرارداد باید جامع و مانع و کامل باشد، چینش و ترتیب و نحوه‌ی جا دادن و گنجاندن مواد و تبصره‌های قرارداد در ذیل هر یک از ارکان نوشتاری قرارداد هم بسیار حائز اهمیت است. مثلا اینکه اندازه و رنگ در ذیل ماده‌ی مربوط به موضوع قرارداد ذکر شود یا در ذیل ماده‌ی مربوط به شروط ضمن عقد آورده شود، امکان دارد آثار حقوقی متفاوت داشته باشد یا در تفسیر قرارداد تاثیر داشته باشد. گنجاندن رنگ در ذیل موضوع قرارداد، به معنای تعیین مبیع است و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای عدم تحویل است، ولی گنجاندن رنگ در ذیل شروط ضمن عقد، امکان دارد نمایان‌گرِ صرفا رغبتِ خریدار باشد و چنانچه مورد معامله فاقد آن رنگ باشد به معنای تحقق تحویل و با لحاظ حق فسخ (با خیار تخلف وصف یا تخلف از شرط صفت) برای خریدار میباشد.
الفاظ و کلمات قرارداد
عبارات و الفاظ و واژگان قرارداد باید صحیح و در معنای حقوقی خود به کار بروند و اجمال و ابهامی نداشته باشند. مثلا عباراتی همچون به هم زدن معامله، خلل وارد کردن به معامله، رد معامله و … مبهم است و الفاظ حقوقی نیستند.
آژانس‌های املاک در مبایعه‌نامه‌ها می‌نویسند: «در صورت پاس نشدن هر چک معامله فسخ خواهد شد/ موجب فسخ معامله خواهد بود». همین جمله‌ی ناقص در دادگستریها و دادگاه‌ها پرونده‌های زیادی ایجاد کرده است. بعد اختلاف ایجاد میشود مبنی بر اینکه آیا منظور ایجاد حق فسخ برای فروشنده است یا به این معنی است که معامله خود به خود فسخ خواهد شد (انفساخ)؟؟ اختلاف دیگر اینکه اگر هم منظور ایجاد خیار به نفع فروشنده است، در این صورت آیا منظور خیار شرط است یا خیار تخلف از شرط فعل؟؟ و اگر شرط خیار است تا چه زمانی؟؟ و حتی گاهی تفسیرهای مختلف از این جمله سبب باطل شدن معامله شده!! همه‌ی این‌ها به خاطر یک جمله‌ی ناشیانه در قراردادهای بنگاهی و اتحادیه‌ای و اینترنتی است.
مثال دیگر استفاده از واژه‌ی «ماه» در تعیین زمان فسخ قرارداد است. اگر در قرارداد قید شود که فروشنده از تاریخ قرارداد (اول مرداد) به مدت یک ماه حق فسخ دارد، این اختلاف ایجاد میشود که آخرین روز مهلت حق فسخ ۳۰ مرداد ماه است یا ۳۱ مرداد ماه یا اول شهریور ماه؟؟!! چرا که ۳۰ مرداد ماه بر اساس تلقی قانون آیین دادرسی مدنی بر ۳۰ روزه بودن تمام ماه‌های سال است و ۳۱ مرداد ماه به خاطر تعداد روزهای ماه مرداد و اول شهریور به خاطر بیان عرف مردم است که یک ماه بعد از اول مرداد، اول شهریور به ذهن میآید. (اول مرداد تا اول شهریور = یک ماه)
علاوه بر الفاظ و واژگان قرارداد، کاربرد صحیح علائم نگارشی خصوصا ویرگول هم حائز اهمیت است. مثلا این دو جمله را با هم مقایسه کنید تا ببینید ویرگول چگونه باعث اختلاف در یک قرارداد مشارکت شد: «پس از دریافت پول از شرکت، توسط طرف اول به طرف دوم پرداخت خواهد شد» و «پس از دریافت پول از شرکت توسط طرف اول، به طرف دوم پرداخت خواهد شد.»
قانون حاکم بر قرارداد
قبل از قرارداد فی‌الواقع قوانین کشور بر رابطه‌ی کاری و شغلی طرفین، حکومت دارد و حقوق و تعهدات آنها را تعیین می‌کند. به همین جهت قوانین و مقرره‌ها و قاعده‌های قانونی حاکم بر رابطه‌ی حقوقی طرفین، بر خود متن قرارداد مقدم و مرجح میباشد و چنانچه این قانون و قاعده در قرارداد نادیده انگاشته شود حتی می‌تواند منجر به بطلان قرارداد نیز بشود. لذا متن حقوقی قرارداد بدون اشراف به قانون حاکم بر قرارداد فایدهای ندارد. مثلا اشخاص عادی، قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بین خود تنظیم می‌کنند. این قرارداد ولو اینکه خیلی پرملات و با آب‌وتاب باشد، بدون رعایت قانون جدید پیش‌فروش آپارتمان مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ هیچگونه فایدهای ندارد.
گاهی هم به خیال خود در قرارداد تعهدی را به عهده نگرفته‌اید ولی قانون، آن تعهد را به عهده‌ی شما گذاشته است و شما از آن بی‌خبرید. بنابراین تسلط به قانونِ حاکم باعث میشود که در مواقعی که قانون آمره نیست، بتوانید تعهد قانونی خود را در قرارداد اسقاط کنید یا به عهده‌ی طرف مقابل بگذارید.
قراردادی امضا نکنید که خلاف قانون آمره باشد. در این صورت آن توافق باطل است و شما به خیال خود امتیازی را از طرف مقابل دریافت کرده اید!! به طور مثال در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، پیش‌خریدار در هر حال حق انتقال به غیر را طبق دلالت ماده‌ی ۱۸ قانون پیش‌فروش ساختمان دارد حالا اگر پیش‌فروشنده حق انتقال به غیر را از پیش‌خریدار سلب کند آیا فایدهای دارد؟؟ یا مثلا شرط دادن حق طلاق به زن، تعهد کارگر زن در مقابل کارفرما مبنی بر خودداری از ازدواج یا باردار شدن، تعهد زن به پرداخت نفقه در ازدواج دائم، شرط داوری در قرارداد با شرکت‌های دولتی، شرط سلب رجوع به مراجع قضایی.
عرف‌ها
عرف‌ها همان بحث قانون حاکم را دارد که در بالا بحث کردیم. عرف‌های جامعه یا عرف‌های خاص هر حرفه و شغل جزئی جداییناپذیر از قراردادها هستند هر چند شما از آن مطلع نباشید. بنابراین شناخت عرف‌ها و حتی‌الامکان تعیین تکلیف در مورد آنها در قرارداد بسیار مهم است. به عنوان مثال در قرارداد خرید آپارتمان، عرف کسر از ثمن در صورت کمتر بودن متراژ واقعی از متراژ مذکور در قرارداد نداریم ولی همین حالت در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، عرف است.
بنای قرارداد
بنای قرارداد توافقات و اموری در توافق دو نفر است که به حدی مهم است که گاهی در قرارداد ذکر نمی‌شود!! یعنی طرفین آن را بدیهی و اظهرعلی‌الشمس میدانند. مثل دوشیزه بودن و معتاد نبودن در قرارداد ازدواج. مثال کاربردی‌تر در قراردادهای مشارکت در ساخت است که منع حق فروش مالک نسبت به خود زمین، بنای قرارداد است هر چند که در قرارداد این موضوع ذکر نشود.
بار اثبات در قرارداد
منظور از بار اثبات یعنی تکلیف اثبات انجام یک تعهد یا واقعه به عهده‌ی یک طرف. طبق قوانین عام، بار اثبات به عهده‌ی مدعی است ولی در یک قرارداد تا حدودی می‌توان در خصوص تغییر بار اثبات هم تعیین تکلیف کرد. فلذا فقط پیش‌بینی حقوق و تعهدات طرفین در مرحله‌ی ثبوت کفایت نمیکند و در بعضی از قراردادها لازم است که در خصوص جنبه‌ی اثباتی مفاد قرارداد و انتقال بار اثبات هم توافق شود.
مثلا طبق قانون اثبات تحویل جنس با فروشنده است ولی می‌توان توافق نمود که خریدار وقتی می‌تواند دعوای عدم تحویل را علیه فروشنده اقامه نماید که آمادگی کامل خود را در خصوص تحویل گرفتن جنس به اثبات رسانده باشد. ولی اگر چنین شرطی پیش‌بینی نشود، بار اثبات لج‌بازی و خودداری خریدار از تحویل گرفتن جنس نیز با فروشنده است!! مثال شایع‌تر در مورد چک‌ها و سفته‌های ضمانت حسن انجام کار است.
به طور کلی همین که کارفرما مدعی شود که کارمند تعهدات خود را انجام نداده، کافی برای مطالبه‌ی سفته است و کارمند باید حسن انجام تعهد خود را اثبات کند. ولی می‌توان شرط نمود که کارفرما وقتی می‌تواند چک و سفته‌ی تضمینی را به اجرا گذارد که با دلایل موجه و مستند، تخلف کارمند را از فلان تعهد در قرارداد اثبات نماید.
ادله‌ی اثبات در قرارداد
ادله‌ی اثبات دلایلی هستند که قانون، آن ادله را دلیل اثبات یک عمل یا واقعه‌ی حقوقی می‌داند. مثلا شهادت شهود یک دلیل قانونی اثبات دعاوی است یا سند تک‌برگی دلیل اثبات مالکیت بر اموال غیرمنقول است. به طور کلی در قراردادها نمی‌توان در خصوص بی‌اعتبار کردن یک دلیل قانونی یا اعتبار دادن به امری که قانون آن را دلیل اثبات دعاوی نمی‌داند توافق کرد. اما تا حدودی می‌توان در یک قرارداد به این منطقه‌ی ممنوعه قدم گذاشت. مثلا می‌توان در یک قرارداد، دلیل اثباتی مطلع شدن فروشنده از یک مسئله را فقط از طریق ارسال اطلاعات به ایمیل فروشنده توافق کرد. پس خریدار دیگر نمی‌تواند از طریق جمع کردن چند شاهد از کف خیابان، اطلاع یافتن فروشنده را اثبات کند.
نکات حقوقی عمومی و شکلی
منظور از نکات حقوقی عمومی و شکلی در تنظیم قراردادها، ملاحظه هایی است که باید هر شخصی در زمان قبل و حین و بعد از قرارداد به آن توجه کند، وگرنه هرقدر هم قراردادش از جهت فنی و ماهوی دقیق و تخصصی و پر آب‌وتاب باشد فایدهای ندارد. آیا اگر حرفه‌ای‌ترین و بهترین قرارداد را با برادر دوقلوی مالک نوشتید، به دردتان می‌خورد؟؟!! پس لطفا به این نکات دقت کنید:
پیش‌نویس قرارداد را خوب ببینید، بخوانید و بفهمید.
برای امضای قرارداد اصلا عجله نکنید. قرارداد را نخوانده امضا نکنید. حتما پیش‌نویس آن را چند بار مطالعه کنید.
سعی کنید که شما ارائه‌دهنده‌ی اولین پیش‌نویس از قرارداد باشید.
حتی اگر نمی‌توانید در پیش‌نویس قراردادی که جلوی شما گذاشته‌اند تغییری ایجاد کنید، باز هم با مشاور حقوقی و وکیل متخصص قراردادها مشورت کنید.
پیش‌نویس قرارداد خود را برای طرف مقابل ارسال کنید و موارد اصلاح شده توسط طرف مقابل را مجددا بررسی نمایید تا به نسخه‌ی نهایی برسید.
قرارداد را تایپ کنید تا تمامی نسخه‌های آن متحدالمتن و متحدالشکل باشند.
تمامی صفحات قرارداد باید امضا شود نه فقط صفحه‌ی آخر!! تمامی اوراق پیوست‌های قرارداد امضا شود و در قرارداد به پیوست داشتن و در کلیه‌ی اوراق پیوست نیز به منضم بودن به قرارداد شماره‌ی فلان مورخ فلان تصریح بشود.
از طرف قرارداد بخواهید ذیل امضای خود نام کامل خود را به همراه تاریخ با دست خط خودش درج نماید و اثر انگشت هم بزند. حتی‌الامکان طرف قرارداد دو بار امضا کند تا اگر امضای واقعی خود را نزده باشد قابل تشخیص باشد. بنابراین به امضای خالی اکتفا نکنید چرا که برخی افراد چند امضا دارند.
تعداد نسخه‌های اصل قرارداد و اینکه مبادله گردیده است ذکر شود.
اگر نسخه‌های قرارداد کاربنی است، نسخه‌های کاربنی بدون کاربن امضا شود، چون به اعتقاد بعضی ها نسخه‌ی کاربنی نسخه‌ی اصل نیست.
از خط خوردگی، ابرو باز کردن، عوض کردن خودکار، نوشتن مجدد روی امضا، پررنگ کردن یک کلمه یا عدد و … جدا خودداری شود.
حتما مواظب اشکال تایپی و صفرها و ریال و سهو قلم و غلط املایی و تومان و تاریخ ها و … باشید، چرا که در آینده می‌تواند باب سوء استفاده را باز کند.
اسم کامل شناسنامه‌ای، پسوندها و پیشوندهای نام و نام خانوادگی طرف در قرارداد نوشته شود. صفحه‌ی توضیحات شناسنامه را هم ببینید. اگر طرف قرارداد دارای اسم مستعار و لقب مشهور است، به این موضوع هم در قرارداد اشاره شود.
قرارداد را از اول سطر کاغذ آغاز نکنید. چون سطر اول زیر گیره‌ی فلزی پوشه می‌رود و معمولا خوانده نمی‌شود.
حواستان به فضای خالی بین کلمات باشد. زیرا فضاهای خالی و فاصله‌ی بین کلمات امکان جعل را زیاد می‌کند.
قرارداد حتی‌الامکان به امضای شهود معتبر برسد و مشخصات شهود در قرارداد ذکر شود.
در قراردادهای چاپی فقط به مطالب دست‌نویس اهمیت ندهید. قسمت‌های چاپی را هم بخوانید و در صورت تعارض با موارد دست‌نویس شده، آنها را خط بزنید.
به محل تنظیم قرارداد در متن قرارداد تصریح شود.
تاریخ قرارداد
قرارداد باید دارای تاریخ و شماره نیز باشد.
تاریخ قرارداد را با اقدامات تکمیلی قابل اثبات کنید. در نظر داشته باشید که به استناد ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی، تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. مثلا به بهانه‌ای قرارداد را در یک پرونده‌ی تامین دلیل یا اداره‌ی دولتی درج کنید یا یک اظهارنامه که در آن به قرارداد اشاره کرده‌اید به آدرس غیرواقعی بفرستید تا بعدا اثبات شود در آن تاریخ قرارداد شما وجود خارجی داشته است. بنابراین به تاریخ روی قراردادتان دل خوش نکنید. اشخاص ثالث می‌توانند ادعا کنند قراردادی را که یک سال پیش نوشته‌اید در واقع دیروز نوشته شده و تاریخ یک سال قبل روی آن درج شده. بار اثبات یک سال پیش نوشتن قرارداد بر عهده‌ی شماست.
نکات قرارداد با ورثه
گواهی حصر وراثت و گواهی واریز مالیات بر ارث، امضای کلیه‌ی ورثه و قیم وارث صغیر و گاهی هم دادستان، تحویل پول یا جنس به نسبت میزان سهم‌الارث وراث، از نکات مهم وحائز اهمیت است. همچنین تحقیق در خصوص تسویه‌ی ترکه هم بسیار ضروری میباشد. یعنی باید ابتدا وضعیت حق و حقوق طلبکاران متوفی و وصیت‌نامه‌ی احتمالی مشخص شود. بنابراین هیچوقت قبل از تسویه‌ی ترکه، در خصوص ترکه با وراث معامله نکنید وگرنه طلبکاران متوفی یا کسی که به نفع او وصیت شده است، می‌توانند قرارداد شما را با وراث باطل کنند.
نکات قرارداد با شرکت و موسسه
آیا شرکت طرف قرارداد ثبت شده و شخصیت حقوقی دارد؟ قرارداد با مجتمع، مجموعه، گروه، تیم، بیمارستان و امثالهم بدون اینکه در قالب سازمان و شرکت باشد یا قرارداد با شرکتِ منحل‌شده به مشکل می‌خورد.
در این قراردادها باید مهر و آخرین روزنامه رسمی و اساسنامه و دارندگان حق امضا بررسی شود و پیوست قرارداد گردد.
آیا موضوع قرارداد با موضوع شرکت در اساسنامه سنخیت و هماهنگی دارد؟
بعضی مواقع نیازی به قرارداد با شرکت نیست، با خود مدیرعامل قرارداد را تنظیم کنید یا شرط مسئولیت تضامنی بین شرکت با مدیرعامل کنید، به این دلیل که مثلا حکم جلب مدیرعامل را بابت قرارداد با شرکت نمی‌توانید بگیرید. (استثناء در چک)
نکات قرارداد با وکیل طرف معامله
سند وکالت‌نامه:
وجود سند رسمی وکالت‌نامه برای تنظیم وکالتیِ اسناد رسمی.
اعتبار فعلی وکالت‌نامه:
آیا وکالت‌نامه‌ی ارائه‌شده در حال حاضر هم اعتبار دارد؟ وکالت‌نامه زمانی در حین قرارداد اعتبار دارد که:
اولین نکته اینکه وکیل عزل نشده باشد. البته به بلاعزل بودن وکیل اعتماد نکنید چون ممکن است حتی وکالت‌نامه‌ی بلاعزل هم با توافق وکیل و موکل، اقاله شده باشد و شما اطلاعی از آن نداشته باشید. بنابراین به دفترخانه‌ی تنظیم‌کننده‌ی وکالت‌نامه بروید و اعتبار وکالت‌نامه را بررسی نمایید.
دومین نکته موکل باید زنده باشد. در این جهت به سن موکل در وکالت‌نامه و قدمت وکالت‌نامه باید توجه کنید تا زنده بودن موکل مورد تردید نباشد.
سومین مورد موضوع وکالت توسط خود موکل قبلا انجام نشده باشد. البته تحقیق در این دو مورد آخر مشکل است ولی حداقل از وکیل امضا بگیرید که تایید کند که موکلش قبلا مورد وکالت را انجام نداده و نیز تایید کند که موکلش زنده است تا اگر بعدا خلاف این موضوع ثابت شد پای خود وکیل هم گیر باشد!!
چهارمین مورد مدت وکالت‌نامه منقضی نشده باشد.
نفوذ اقدام وکیل:
گاهی اوقات وکالت‌نامه صحیح و معتبر است ولی اقدام وکیل به تنهایی نافذ و موثر نیست که در دو حالت باید بررسی شود:
اولا آیا وکالت‌نامه‌ی بلاعزل وکیل، بلاضم نیز هست یا نه؟ به این معنی که موکل، امین یا وکیل دیگری را ضمیمه و پیوست به وکیل نکرده باشد.
ثانیا اگر وکیل دو نفر است، باید در وکالت‌نامه ذکر بشود که هر وکیل به تنهایی و منفردا می‌تواند قرارداد را امضا کند.
اختیارات وکالت‌نامه:
حدود اختیارات وکیل را دقیقا بررسی کنید. مثلا آیا وکیل در انعقاد معامله می‌تواند آن معامله را فسخ یا ثمن را وصول کند؟
تحقیقات میدانی اداری و حقوقی
فقط به متن حقوقی خود قرارداد و قشنگی و با آب‌وتاب بودن و بندها و تبصره‌های قراردادتان دل خوش نکنید. اگر قراردادی خیلی حرفه‌ای و به نفع خود و شیرین را نوشتیم و بعدا مشخص شد که با برادر دوقلوی مالک معامله کرده‌ایم چکارباید بکنیم؟؟ بنابراین تحقیقات میدانی و اداری حتما باید در کنار متن حقوقی و تخصصی قرارداد مورد توجه قرار بگیرد. این تحقیقات شامل موارد زیر میشود.
۱. تحقیق در خصوص وضعیت حقوقی خود موضوع قرارداد
مال غیر نبودن، مشاعی نبودن، در رهن نبودن، در توقیف و بازداشت نبودن، در پروسه‌ی دعوای قضایی قرار نداشتن، مسروقه نبودن، وقفی نبودن، معارض نداشتن، در اجاره‌ی مستاجر نبودن، تداخل نداشتن با املاک مجاور، در حریم دکل برق و رودخانه و جاده نبودن، در طرح دولت و شهرداری یا طرح تفصیلی نبودن، ملی نبودن، تحت حق ارتفاق قرار نداشتن و … .
۲. تحقیق در خصوص روابط حقوقی دست‌های قبلی
مبادا طرف معامله با دست قبلی خود در دعوا باشد و نتیجه‌ی آن دعوا به قرارداد شما هم سرایت کند. در این خصوص می‌توانید به دادگاه محل وقوع ملک یا محل کار و سکونت طرف معامله‌تان مراجعه نمایید و اسم فروشنده را به مسئول رایانه بدهید تا اگر پرونده‌ای در جریان است مشخص بشود.
۳. تحقیق در خصوص قراردادهای دست‌های قبلی
گاهی قرارداد را بر اساس قراردادی که طرف معامله‌تان با اشخاص قبلی نوشته است، منعقد می‌کنید. در این صورت از آن قرارداد و نحوه‌ی اجرای آن و عدم فسخ و اقاله‌ی آن و شروط ضمن عقد و الحاقیه‌ها و متمم‌های بعدی آن و همچنین صحت تاریخ آن مطمئن شوید. چون گفتیم تاریخ قرارداد در برابر ثالث قابل استناد نیست. مضافا بررسی شود که حق انتقال مورد معامله از طرف قراردادتان سلب نشده باشد. حتما اصل یا یک کپی امضا شده از آن قرارداد (قرارداد دست قبلی) را از طرف معامله‌تان بگیرید. ضمنا دیدن پشت برگه‌ی قراردادها هم یادتان نرود و ترتیب و تطبیق قراردادها را با یکدیگر بررسی نمایید.
۴. تحقیق در خصوص متزلزل نبودن مالکیت طرف قرارداد
صرف مالک بودن طرف قرارداد کفایت نمیکند. این مالکیت باید منجز و قطعی باشد. کسی که بر اساس حکم غیابی ملک را در مزایده خریداری کرده و مالک شده یا دست قبلی علیه طرف قرارداد شما شرط فسخ کرده، اگرچه در حال حاضر مالک است و قانونا حق تصرف و فروش دارد ولی معامله با این دسته از مالک‌ها ریسک بسیار زیادی دارد.
۵. تحقیق در خصوص اهلیت طرف قرارداد
طرف قرارداد ممنوع‌المعامله، ممنوع‌الفعالیت، محجور، و ورشکسته نباشد. در قرارداد با شرکت‌ها و تجار حتی اگر احتمال ورشکستگی هم می‌دهید معامله را انجام ندهید. در قرارداد با پیران و سالخوردگان و بیماران مواظب باشید فرزندان و ورثه بعدا ادعایی نکنند که پدرمان آلزایمر داشت و عقلش زایل شده بود.
۶. تحقیق در خصوص هویت طرف قرارداد
آیا شخصی که می‌خواهید با او قرارداد بنویسید واقعا همان کسی است که اسمش در قرارداد ذکر آورده شده؟ یعنی مصداق همان فرد است؟ به عکس کارت ملی و شناسنامه اعتماد نکنید و تحقیق محلی انجام دهید. پرونده‌ی کلاهبرداری در دادگاه تهران هست که خواهر دوقلوی مالک مبایعه‌نامه را امضا کرده!!
۷. تحقیق در خصوص مشخصات طرف قرارداد
اگر قانونا یا طبق قرارداد در طرف معامله اوصاف خاصی شرط باشد که مستقیما ارتباط به معامله دارد مثل قرارداد وکالت با وکیل دادگستری یا آن اوصاف ارتباطی به معامله ندارد اما بنای رغبت شما در معامله با طرف است مثل قرارداد خرید خودرو از پزشک، در هر حال مدارک آن را از طرف بخواهید و خجالت نکشید. اگر با مهندس معامله می‌کنید پروانه‌ی نظام مهندسی، اگر با وکیل دادگستری معامله می‌کنید پروانه‌ی وکالت دادگستری و اگر با پزشک معامله می‌کنید مجوز نظام پزشکی را درخواست کنید.
۸. تحقیق در خصوص هویت موضوع قرارداد
آیا این زمین که نشان شما داده‌اند همان زمین موضوع قرارداد است؟ خصوصا در زمین‌های واقع در دشت‌ها و کوه‌ها که امکان اشتباه و فریب بیشتر میشود.
۹. تحقیق در خصوص مشخصات موضوع قرارداد
قیمت و ارزش موضوع معامله و مشخصات رنگ و اندازه و جنس و نیز عیوب و نواقص را بررسی نمایید. توابع موضوع معامله از جمله اصل اسناد و مدارک گمرگی و بیمه و فاکتورها و دستورالعمل‌های نحوه‌ی استفاده‌ی کالا را هم بررسی کنید.
۱۰. تحقیق در خصوص ثمن (عوض) قرارداد
اگر طرف معامله شماره حساب شخص دیگر را می‌دهد در قرارداد قید کنید.
اگر در قرارداد به شما چک می‌دهد ذکر کنید که چک مال چه کسی است.
اگر چک دیگری باشد، طرف قرارداد پشت چک را به عنوان ظهرنویس امضا کند. همچنین از رضایت صاحب حساب چک اطمینان حاصل کنید.
اگر خریداران چند نفر هستند و فقط یکی از آنها چک ثمن را صادر می‌کند، سایر خریداران هم پشت چک را به عنوان ضامن باید امضا کنند.
امضای طرف را در قرارداد با امضای مندرج در چک مقایسه نمایید.
وقتی چک می‌دهید رسید تحویل چک را از طرف مقابل بگیرید یا در قرارداد ذکر کنید.
بعد از امضای قرارداد، هیچ گاه چک ثمن قرارداد را با چک مشابه دیگر عوض نکنید.
حتما از چک‌های ثمن قرارداد کپی بگیرید تا در آینده بتوانید تاریخ قرارداد را در مقابل اشخاص ثالث یا پلیس و مراجع قضایی اثبات کنید.
۱۱. تحقیق در خصوص اسناد و مدارک مربوط به قرارداد
اسناد و مدارک را به لحاظ اصالت بررسی نمایید. اگر مبلغ معامله خیلی بالاست از کارشناس جعل استفاده کنید. مواظب خودکارهای جدید که جوهرشان محو میشود نیز باشید. اگر طرف کپی مدارک را ارائه می‌دهد، اصل آن را هم مطالبه کنید.